Studio Legale Marcelli

Studio Legale
Avvocato Marco Marcelli


I Contratti di locazione c.d. 3 + 2.

A ben vedere il biennio di proroga è riservato ad un numero limitato di casi.

(24 Aprile 2018)

La legge n. 431 / 1998 ha introdotto nell’ordinamento una particolare fattispecie di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo in cui, il valore del canone, la durata del contratto ed altre condizioni contrattuali sono definiti sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
Al fine di favorire la stipula di tale tipologia di contratti il legislatore ha previsto varie agevolazioni, talune di natura fiscale ed altre di natura sostanziale.
Tra queste ultime interessa qui ricordare che la durata minima del contratto è ridotta dagli ordinari 4 anni, a tre.
Peraltro, è tutt’altro che agevole comprendere quali siano esattamente le sorti del contratto alla prima scadenza (la stessa Corte di Cassazione afferma che la norma è tutt’altro che un modello di chiarezza).
Infatti il comma 5 dell’art. 2, dopo aver appunto precisato che tali contratti non possono avere una durata minima inferiore ai tre anni, afferma che alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni.
Da tale assunto se ne deduce che la proroga di due anni interviene solo “ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo”.
Ora, che succede se invece le parti concordano sul rinnovo? E cosa significa esattamente concordare o non concordare sul rinnovo?
La Corte di Cassazione (Sez. III, sent. Del 4 agosto 2016 n. 16279) ha affermato il seguente principio di diritto:il secondo inciso della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5, deve interpretarsi nel senso che la locazione si intende prorogata di un biennio alla scadenza del triennio di durata previsto dalla legge, sempre che il locatore non abbia in relazione ad essa dato la prevista disdetta motivata, soltanto qualora il conduttore abbia anteriormente manifestato l'intenzione di rimanere nell'immobile e, quindi, se egli abbia proposto la conclusione di un rinnovo ed essa sia stata rifiutata dal locatore oppure se una simile proposta l'abbia fatta il locatore al conduttore sempre anteriormente e questi l'abbia rifiutata (ritenendola non conveniente). In mancanza di una di tali eventualità, cioè sostanzialmente se non sia intervenuta una trattativa per il rinnovo non perfezionatasi, la locazione si deve, invece, intendere automaticamente cessata alla scadenza del triennio senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore, trovando applicazione la disciplina dell'art. 1596 c.c., comma 1 (Cessazione della locazione alla scadenza del contratto, senza necessità di disdetta N.d.R.)”.
La sentenza in esame fornisce ulteriori spunti di riflessione atti a delineare un quadro più complessivo.
In primis la Corte ricorda:Naturalmente, qualora si sia verificato l'operare della fattispecie dell'art. 1596 c.c. ne deriverà anche l'eventuale operare dell'art. 1597 c.c., commi 1 e 2 (rinnovo alle medesime condizioni e per egual periodo, qualora, malgrado la scadenza, il conduttore permanga e sia lasciato nella detenzione dell’immobile N.d.R.) e correlativamente dell'art. 1574 c.c., nn. 1 e 2”.
In ordine al termine entro il quale deve essere inviata la proposta di rinnovo, il cui esito negativo dà luogo alla proroga biennale, la Corte ritiene che non sussista un vero e proprio termine, ma che l’iniziativa della proposta del rinnovo debba logicamente avvenire prima della scadenza del triennio: “si deve ritenere (naturalmente nel silenzio dell'autonomia negoziale sulla questione) che l'iniziativa della proposta del rinnovo contrattuale si debba collocare necessariamente prima della scadenza del triennio”.

Alla luce di quanto precede, si potrà quindi delineare un quadro più esaustivo dei possibili scenari che si potranno prospettare al termine dei primi tre anni (o più lungo periodo pattuito) dei contratti che sono stati definiti sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative:

  1. Il locatore che abbia i requisiti di cui all’art. 3, comma 1, lettere a) – g) può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi.

 

  1. Prima della scadenza contrattuale una delle due parti assume l’iniziativa di proporre il rinnovo del contratto, ed in tal caso:
    1. Le parti convengono sul rinnovo che, potrà essere a nuove condizioni (novazione) o alle medesime. Stante l’autonomia contrattuale, in entrambi i casi prevarrà la volontà delle parti a meno che non vengano violate norme imperative.
    2. Le parti non trovano un accordo sul rinnovo. In tal caso scatterà la proroga biennale. Alla scadenza del biennio di proroga potrà accadere ciò che prevede l’ultima parte del 5° comma dell’art. 2 della L. 431/1998.
  1. Le parti non assumono alcuna iniziativa e lasciano spirare la scadenza contrattuale. In questo caso:
    1. In assenza di una specifica previsione da parte della legge speciale si applicherà l’art. 1596, comma 1, c.c. cosicché il contratto sarà risolto senza necessità di disdetta e di conseguenza l’inquilino dovrà rilasciare l’immobile. Ove ciò non accadesse il locatore potrà assumere le iniziative giudiziali per ottenere il rilascio.
    2. Peraltro, se il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata per un ragionevole periodo di tempo, ai sensi dell’art. 1597, 1° e 2° comma il contratto di locazione si rinnoverà alle stesse condizioni del precedente.
    3. Dal momento che quanto previsto dall’art. 1596 c.c. non è norma imperativa, le parti, in sede contrattuale, ben potranno pattuire che ove non si verificasse l’ipotesi che dà luogo alla proroga biennale, il contratto, in mancanza di disdetta, si rinnoverà tacitamente per ugual periodo (tre anni o più).

 

Tale impostazione desta talune perplessità di cui dirò a breve. Tuttavia pare condivisibile l’assunto che tra tutti i possibili esiti del contratto alla sua prima scadenza, la proroga biennale sia limitata al solo caso in cui vi sia stata la trattativa, ma essa non sia giunta a buon fine.
Peraltro c’è da augurarsi che negli anni a venire la giurisprudenza muti in parte l’indirizzo derivante dalla sentenza n. 16279/2016, oppure che intervenga direttamente il Legislatore.
Infatti rimangono non pochi dubbi in ordine all’interpretazione del 5 comma dell’art. 2 della L. 431/1998.
Più precisamente, secondo l’indirizzo affermato con la richiamata sentenza, il contratto, dopo i primi tre anni si risolverebbe di diritto ex art. 1596 c.c., nel caso in cui né il locatore, né il conduttore abbiano assunto, prima della scadenza, iniziative volte a rinnovare il contratto stesso.
Tuttavia non sfuggirà che ciò costituisce una assoluta eccezione rispetto a tutto l’impianto della legislazione speciale in materia di locazione di immobili urbani che prevede il tacito ed automatico rinnovo, in specie alla prima scadenza, ove la disdetta è sempre limitata a specifiche e tassative situazioni.
L’interpretazione della Cassazione, a ben vedere, potrebbe dar luogo ai seguenti scenari:

  1. Il locatore, avendone i requisiti, prima che decorrano sei mesi che precedono la scadenza del contratto, comunica al conduttore l’intenzione di avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto ed ottiene la risoluzione.
  2. Il locatore o il conduttore, prima che il contratto scada, assume l’iniziativa di intavolare una trattativa per il rinnovo, il cui felice esito darà vita a condizioni condivise, mentre il mancato buon fine condurrà quantomeno alla proroga biennale, a tutela del conduttore.
  3. il locatore, approssimandosi la scadenza dei primi tre anni, si guarda bene dal farsi sentire e se il conduttore non assume a sua volta alcuna iniziativa, magari perché è convinto, come lo sono molti, di aver comunque diritto alla proroga biennale, il contratto si risolverebbe alla prima scadenza ex art. 1596 c.c.

Come può facilmente percepirsi, il terzo scenario si pone in un contesto totalmente alieno rispetto all’ordinario andamento delle locazioni, in cui il tacito rinnovo è sempre stato posto dalla legislazione speciale quale regola generale.
E così la mancanza di iniziativa volta ad instaurare una trattativa per il rinnovo del contratto condurrebbe ad una situazione ancor più sfavorevole per il conduttore di quanto non lo sia il diniego di rinnovazione, che quantomeno è limitato a tassative ipotesi e corredato di specifiche sanzioni a carico del locatore che abusasse del proprio diritto.
In altri termini, seguendo il pensiero della Cassazione, il diniego di rinnovazione alla prima scadenza di cui all’art. 3 varrebbe solamente ad escludere la proroga biennale, che scatta solo in presenza di una trattativa non andata a buon fine. Invece in mancanza di trattativa il contratto si risolverebbe di diritto alla prima scadenza, senza possibilità di tacita rinnovazione (salvo il caso in cui il tacito rinnovo sia stato previsto pattiziamente).
È pertanto auspicabile un intervento del legislatore oppure un cambio di indirizzo giurisprudenziale, non incompatibile, a mio parere, con l’attuale testo della norma, volto a ritenere il contratto tacitamente rinnovabile per egual periodo (tre anni), fatti salvi due casi:

  1. Si è aperta una trattativa, prima della scadenza, che comporta la volontà del locatore di cambiare le condizioni contrattuali o di non rinnovare affatto. Orbene, se la trattativa non giunge a buon fine il conduttore avrà comunque il diritto alla proroga biennale, alle medesime condizioni.
  2. Il locatore possiede i requisiti per esercitare il diniego di rinnovazione alla prima scadenza e decide di avvalersi di tale facoltà, con preavviso di almeno sei mesi. In tal caso il contratto si risolverà alla prima scadenza ed al conduttore rimarranno le tutele previste dall’art. 3.



Marco Marcelli
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